De korte termijn verhuur in Chambéry genereert een mediane jaarlijkse opbrengst van ongeveer 16.834 euro, met een gemiddelde dagelijkse prijs van 74 euro en een bezettingsgraad van 62 %. Deze drie indicatoren vormen de basis voor elke rendabiliteitsberekening van een onroerend goed dat seizoensgebonden wordt verhuurd in deze stad in Savoie.
Gemiddelde dagelijkse prijs en RevPAR: begrijpen van de rendabiliteitsindicatoren van Airbnb
Voordat we inkomsten projecteren, bepalen twee metrics de werkelijke prestaties van een advertentie. De gemiddelde dagelijkse prijs (ADR, voor Average Daily Rate) komt overeen met de gemiddelde prijs die per gereserveerde nacht wordt ontvangen. In Chambéry ligt deze rond de 74 euro.
Lees ook : Cryptovaluta en waterstof: welke virtuele munten te verkiezen in 2024?
De RevPAR (Revenue Per Available Room) relateert deze prijs aan het totale aantal beschikbare nachten in het jaar, inclusief de nachten die leeg zijn gebleven. Volgens de gegevens van AirROI ligt de RevPAR in Chambéry rond de 39 dollar, wat een gematigde efficiëntie aangeeft tussen de weergegeven prijs en de daadwerkelijk ontvangen inkomsten. Een groot verschil tussen ADR en RevPAR wijst op een onvoldoende bezettingsgraad of een sterke seizoensgebondenheid.
De gedetailleerde schattingen gepubliceerd op de website Pôle Immo helpen deze cijfers te contextualiseren op basis van het type woning en de beoogde wijk.
Aanrader : De beste tips om snel online een baan te vinden in 2024
Bezettingsgraad in Chambéry: wat 62 % concreet betekent
Een bezettingsgraad van 62 % betekent niet dat de woning vier maanden per jaar uniform leegstaat. In Chambéry volgt de vraag een seizoensgebonden profiel dat verband houdt met de nabijheid van skigebieden en het meer van Bourget.
Het hoogseizoen concentreert een onevenredig deel van de reserveringen. De winter (december tot maart) trekt skiërs aan die op doorreis zijn of op vakantie, terwijl de zomer profiteert van het toerisme rond het meer en van wandelen. De rustige maanden, typisch in november en april, laten de bezetting ver onder het jaarlijkse gemiddelde zakken.
Deze seizoensgebondenheid vereist twee verschillende beheerskeuzes:
- Een dynamisch tarief hanteren dat in het hoogseizoen stijgt en daalt om reserveringen in rustige periodes te trekken, met het risico een minder zorgvuldige reizigersprofiel aan te trekken
- Een hoog minimumprijs het hele jaar door handhaven, een lagere bezettingsgraad accepteren maar de rentabiliteit per nacht beschermen en de slijtage van de woning beperken
- Tijdelijk overschakelen naar een mobiliteitsverhuur of middelgrote verhuur (één tot drie maanden) tijdens de rustige seizoenen, om de inkomsten te spreiden zonder de rotaties te vermenigvuldigen
De keuze hangt af van het type onroerend goed. Een studio in het stadscentrum kan beter omgaan met korte rotaties. Een gemeubileerde T3 met parkeergelegenheid profiteert van langere verblijven.
Aanbod van Airbnb-woningen in Chambéry: een snel groeiende markt
Chambéry heeft ongeveer 388 actieve advertenties op Airbnb. Dit aantal kan bescheiden lijken in vergelijking met Annecy of Lyon, maar het aanbod is in een jaar met meer dan 60 % gestegen volgens de gegevens van AirROI. Deze snelle groei van het aantal beschikbare woningen is het meest bepalende signaal voor elke eigenaar die overweegt om te beginnen.
Ondanks deze stijging van het aanbod zijn de dagelijkse tarieven en de inkomsten per advertentie in dezelfde periode ook gestegen. De toeristische vraag absorbeert momenteel de nieuwe woningen zonder een prijzenoorlog te veroorzaken. Dit fenomeen blijft fragiel: als het aanbod in hetzelfde tempo blijft groeien zonder dat de bezetting volgt, zal de druk op de tarieven eerst zichtbaar zijn bij de minder goed gelegen of minder goed beoordeelde woningen.
Voor een vastgoedbelegging in 2024 is de vraag dus niet alleen “hoeveel levert het vandaag op”, maar “wat zal het concurrentieniveau over twee jaar zijn”. Een onroerend goed dat zich onderscheidt door zijn locatie of uitrusting weerstaat beter aan de verzadiging.
Belasting LMNP en werkelijke kosten: het netto rendement van een seizoensverhuur
De aangekondigde bruto opbrengst (ongeveer 16.800 euro per jaar in mediane waarde) komt niet overeen met de werkelijke winst. Drie posten verminderen de netto rendabiliteit van een Airbnb-verhuur in Chambéry aanzienlijk.
Het LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) regime blijft het meest voorkomende fiscale kader. Onder het micro-BIC-regime geldt een forfaitaire aftrek op de aangegeven inkomsten. Het werkelijke regime maakt het mogelijk om de werkelijke kosten (afschrijving van het onroerend goed, werkzaamheden, meubilair, beheerkosten) af te trekken, wat de belastbare basis verlaagt maar een striktere boekhouding vereist.
De operationele kosten drukken ook op het rendement:
- Commissie van het platform (afgetrokken van elke reservering)
- Schoonmaak tussen elk verblijf, vaak uitbesteed aan een lokale dienstverlener
- Beddengoed en verbruiksartikelen, die regelmatig moeten worden vernieuwd om de beoordelingen hoog te houden
- Eventuele commissie van een conciërgedienst als het beheer is gedelegeerd, meestal in percentage van de omzet gefactureerd
Het netto rendement na kosten en belastingen is vaak de helft lager dan de weergegeven bruto opbrengst. Een eigenaar die rekent op 16.000 euro bruto per jaar moet deze aftrekken in overweging nemen om eerlijk te vergelijken met een klassieke lange termijn verhuur, waar de beheerkosten lager zijn maar de maandelijkse huurinkomsten ook.
Korte termijn verhuur of klassieke huur in Chambéry: beslissen op basis van het onroerend goed
De vergelijking tussen Airbnb en lange termijn verhuur kan niet universeel worden gemaakt. Een goed gelegen studio in het stadscentrum, dicht bij het station, profiteert meer van de korte termijn verhuur dankzij een constante stroom van zakelijke reizigers en toeristen. De prijs per nacht compenseert ruimschoots een klassieke maandhuur, zelfs rekening houdend met de rustige periodes.
Voor een gezinsappartement (T3 of meer) verandert de situatie. De schoonmaakkosten stijgen, de rotatie slijt het meubilair sneller, en de bezettingsgraad hangt sterk af van de schoolvakanties. Een klassieke gemeubileerde huur of een mobiliteitsverhuur kan dan een vergelijkbaar netto rendement bieden met veel minder dagelijkse beheerslast.
De markt in Chambéry heeft een voordeel dat grotere steden niet hebben: de directe nabijheid van skigebieden creëert een voorspelbare seizoensgebonden huurvraag. Deze regelmaat maakt het mogelijk om de stromen te anticiperen en de prijsstrategie aan te passen met een kleinere foutmarge dan in een puur stedelijk gebied. De keuze tussen korte en lange termijn verhuur hangt uiteindelijk net zozeer af van het profiel van het onroerend goed als van de tijd die de eigenaar bereid is te besteden aan het beheer.