De vervanging van ramen in een onroerend goed dat wordt verhuurd, valt fiscaal onder de categorie verbeteringsuitgaven die aftrekbaar zijn van de onroerende inkomsten, op voorwaarde dat de structuur van het gebouw niet wordt gewijzigd. De kwalificatie lijkt eenvoudig, maar verschillende technische punten bepalen de werkelijke aftrekbaarheid en het bedrag dat kan worden afgetrokken.
Fiscale kwalificatie van de vervanging van ramen: verbetering of reconstructie
De grens tussen verbetering en reconstructie bepaalt alles. Het vervangen van enkel glas door dubbel of driedubbel glas, het veranderen van het materiaal van het kozijn (van hout naar PVC of aluminium) of het installeren van glas met verbeterde isolatie is een verbetering in de zin van artikel 31 van de CGI, zolang de opening zijn oorspronkelijke afmetingen behoudt.
Aanrader : Verlenging van het Scellier-regime na 9 jaar: hoe uw verbintenis te vernieuwen?
Zodra een verhuurder een opening vergroot, een extra opening creëert of de gevel op structurele wijze wijzigt, herclassificeert de administratie de uitgave als bouwwerkzaamheden of reconstructie. Deze laatste zijn niet aftrekbaar van de onroerende inkomsten. We zien dat deze herclassificatie vaak voorkomt tijdens controles van zware renovaties waarbij de ramen slechts een onderdeel zijn van andere werkzaamheden.
De praktische regel: als de latei, de onderdorpel en de omlijstingen op hun plaats blijven, wordt de uitgave als verbetering beschouwd. Als de dragende constructie wordt aangetast, verschuift de last naar de verkeerde kant van de lijn.
Aanrader : Hoe u de verkoop van uw onroerend goed in 2024 kunt succesvol maken: tips en trucs
Om dieper in te gaan op de mechanismen van aftrek van onroerende inkomsten voor de vervanging van ramen, blijft het werkelijke regime de absolute voorwaarde: geen enkele last is aftrekbaar onder het micro-onroerend goed.
Verhoogd onroerend verlies en energie renovatie: de plafond om te kennen
Het klassieke onroerend verlies dat kan worden afgetrokken van het totale inkomen is beperkt tot het gebruikelijke bedrag. De wijzigingswet voor de begroting van 2022 heeft dit plafond verhoogd naar 21.400 euro voor energierenovatie werkzaamheden die het mogelijk maken om een woning van een DPE E, F of G naar een DPE A, B, C of D te brengen.
De vervanging van ramen valt onder dit systeem wanneer deze deel uitmaakt van een pakket van werkzaamheden die voldoen aan de isolatiecriteria van de glazen wanden zoals gedefinieerd in bijlage III van de CGI. De cumulatieve voorwaarden zijn strikt:
- De offerte moet gedateerd zijn na 5 november 2022, met betalingen die plaatsvinden tussen 2023 en 2027.
- De DPE vóór de werkzaamheden moet geclassificeerd zijn als E, F of G, en de DPE na de werkzaamheden moet minimaal de klasse D bereiken.
- De twee energieprestatie-diagnoses (voor en na) moeten bewaard blijven: de administratie vraagt deze steeds vaker systematisch tijdens controles.
Een geïsoleerde vervanging van ramen, zonder andere posten van energierenovatie, bereikt zelden op zichzelf de vereiste DPE-klasse sprong. We raden aan om de kozijnen te combineren met de isolatie van muren of daken om het voordeel van het verhoogde plafond veilig te stellen.
Klimaat- en Veerkrachtwet: ramen en behoud van het huurrecht
De fiscale dimensie is niet meer te begrijpen zonder de regelgeving van de Klimaat- en Veerkrachtwet. Sinds 2025 kan een woning met een klasse G niet meer te huur worden aangeboden. Het verbod wordt in 2028 uitgebreid naar woningen met klasse F.
Voor veel verhuurders is de vervanging van ramen dus niet langer een keuze voor fiscale optimalisatie, maar een verplichting om te voldoen aan de regelgeving. Het voordeel van de aftrek op de onroerende inkomsten verzacht eenvoudigweg de kosten van een uitgave die onontkoombaar is geworden om de huurstroom te behouden.
Deze context verandert ook de strategie van de aangifte. Een verhuurder die zware werkzaamheden ter verbetering van de energie-efficiëntie anticipeert, heeft er belang bij om de uitgaven te concentreren op een of twee fiscale jaren om het aftrekbare onroerend verlies te maximaliseren, in plaats van de posten over meerdere jaren te spreiden waarbij de onroerende inkomsten de last zouden absorberen zonder een overdraagbaar verlies te genereren.
Aangifte op formulier 2044: stukken en imputatielijn
De uitgaven voor de vervanging van ramen worden vermeld op lijn 224 van formulier 2044, rubriek “uitgaven voor reparatie, onderhoud en verbetering”. Het aangegeven bedrag komt overeen met het totaal inclusief BTW dat gedurende het belastingjaar is betaald, inclusief de arbeidskosten die door het bedrijf in rekening zijn gebracht.
De stukken die bewaard moeten worden (en die moeten worden overlegd in geval van controle) zijn als volgt:
- De gedetailleerde factuur van het bedrijf, waarin de aard van de werkzaamheden, de gebruikte materialen en het totaalbedrag inclusief BTW zijn vermeld.
- De DPE vóór de werkzaamheden en de DPE na de werkzaamheden als de verhuurder het verhoogde plafond van het onroerend verlies claimt.
- De lopende huurovereenkomst of de laatst ondertekende huurovereenkomst, waaruit blijkt dat het goed daadwerkelijk wordt verhuurd als ongemeubileerd.
- De betalingsbewijzen (bankafschrift, cheque, overschrijving) gedateerd in het betreffende fiscale jaar.
Werkzaamheden betaald door de huurder of de VvE
Als de vervanging van ramen wordt goedgekeurd in de algemene vergadering van de VvE, blijft het aandeel dat aan de verhuurder wordt toegerekend aftrekbaar onder dezelfde voorwaarden. Daarentegen zijn de materialen die rechtstreeks door de eigenaar zijn gekocht en geplaatst (zonder factuur van een bedrijf) problematisch: alleen de kosten van de materialen zijn aftrekbaar, niet de waardering van de persoonlijke arbeidstijd.
Verbinding van onroerende aftrek en subsidies voor energierenovatie
MaPrimeRénov’, de verlaagde BTW en de eco-lening met 0% rente kunnen worden gecombineerd met de aftrek van onroerende inkomsten, maar het aftrekbare bedrag moet worden verminderd met de ontvangen subsidies. Een verhuurder die een subsidie ontvangt voor de vervanging van zijn ramen kan alleen de netto-uitgave die hij zelf heeft gedragen aftrekken.
De eco-lening met 0% rente heeft daarentegen geen invloed op het aftrekbare bedrag, aangezien het een lening is, geen directe subsidie. De rente op deze lening is zelf aftrekbaar van de onroerende inkomsten als financiële lasten.
De keuze tussen het maximaliseren van de subsidies of het maximaliseren van het onroerend verlies hangt af van het marginale belastingtarief van de verhuurder. Bij een hoog marginale tarief genereert het onroerend verlies een grotere fiscale besparing dan sommige subsidies. Bij een laag marginale tarief vermindert het maximaliseren van de subsidies de onmiddellijke kasuitstroom zonder significante fiscale verliezen.