Der Austausch von Fenstern in einer unmöblierten Mietimmobilie fällt steuerlich in die Kategorie der abziehbaren Verbesserungsaufwendungen von den Einkünften aus Vermietung, vorausgesetzt, die Struktur des Gebäudes wird nicht verändert. Die Qualifikation scheint einfach, aber mehrere technische Punkte bestimmen die tatsächliche Abziehbarkeit und den anrechenbaren Betrag.
Steuerliche Qualifikation des Fensteraustauschs: Verbesserung oder Neubau
Die Grenze zwischen Verbesserung und Neubau bestimmt alles. Den einfachen Verglasung durch Doppel- oder Dreifachverglasung zu ersetzen, das Material des Rahmens (von Holz auf PVC oder Aluminium) zu ändern oder eine Verglasung mit verstärkter Isolation zu installieren, stellt eine Verbesserung im Sinne von Artikel 31 des CGI dar, solange die Öffnung ihre ursprünglichen Maße beibehält.
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Sobald ein Vermieter eine Öffnung vergrößert, ein zusätzliches Fenster schafft oder die Fassade strukturell verändert, stuft die Verwaltung die Ausgaben als Bau- oder Neubauarbeiten um. Letztere sind nicht von den Einkünften aus Vermietung abziehbar. Wir beobachten, dass diese Umqualifizierung häufig bei Kontrollen von umfangreichen Renovierungen erfolgt, bei denen die Fenster nur einen Posten unter vielen darstellen.
Die praktische Regel: Wenn der Sturz, die Fensterbank und die Rahmen an Ort und Stelle bleiben, wird die Ausgabe als Verbesserung betrachtet. Wenn das Rohbauwerk betroffen ist, fällt die Last auf die falsche Seite der Linie.
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Um die Mechanismen der Abziehbarkeit der Einkünfte aus Vermietung für den Fensteraustausch zu vertiefen, bleibt das reale Regime die absolute Voraussetzung: Keine Ausgaben sind unter dem Mikro-Vermietungsregime abziehbar.
Erhöhter Vermietungsverlust und energetische Sanierung: die Obergrenze, die man kennen sollte
Der klassische Vermietungsverlust, der auf das Gesamteinkommen angerechnet werden kann, ist auf den üblichen Betrag begrenzt. Das Nachtragshaushaltsgesetz für 2022 hat diese Obergrenze auf 21.400 Euro für energetische Sanierungsarbeiten angehoben, die es ermöglichen, eine Wohnung von einem DPE E, F oder G auf einen DPE A, B, C oder D zu bringen.
Der Fensteraustausch fällt unter diese Regelung, wenn er Teil eines Maßnahmenpakets ist, das die Kriterien für die Isolierung von Verglasungen erfüllt, die in Anhang III des CGI definiert sind. Die kumulativen Bedingungen sind streng:
- Der Kostenvoranschlag muss nach dem 5. November 2022 datiert sein, mit Zahlungen, die zwischen 2023 und 2027 erfolgen.
- Der DPE vor den Arbeiten muss in der Klasse E, F oder G eingestuft sein, und der DPE nach den Arbeiten muss mindestens die Klasse D erreichen.
- Die beiden Energieeffizienzdiagnosen (vor und nach) müssen aufbewahrt werden: Die Verwaltung verlangt diese zunehmend systematisch bei Kontrollen.
Ein isolierter Fensteraustausch, ohne andere Maßnahmen zur energetischen Sanierung, erreicht selten allein den erforderlichen DPE-Klassensprung. Wir empfehlen, die Fenster mit der Isolierung der Wände oder des Daches zu kombinieren, um den Vorteil der erhöhten Obergrenze abzusichern.
Gesetz über Klima und Resilienz: Fenster und Beibehaltung des Mietrechts
Die steuerliche Dimension ist ohne den regulatorischen Zeitplan des Gesetzes über Klima und Resilienz nicht mehr verständlich. Ab 2025 kann eine als G klassifizierte Wohnung nicht mehr zur Vermietung angeboten werden. Das Verbot wird 2028 auf Wohnungen der Klasse F ausgeweitet.
Für viele Vermieter ist der Fensteraustausch daher nicht mehr eine Wahl zur steuerlichen Optimierung, sondern eine Verpflichtung zur Einhaltung der Vorschriften. Der Vorteil der Abziehbarkeit von Einkünften aus Vermietung mildert lediglich die Kosten einer Ausgabe, die unvermeidlich geworden ist, um den Mietfluss aufrechtzuerhalten.
Dieser Kontext verändert auch die Strategie der Erklärung. Ein Vermieter, der mit umfangreichen Arbeiten zur Behebung der energetischen Schwachstellen rechnet, sollte die Ausgaben auf ein oder zwei Steuerjahre konzentrieren, um den anrechenbaren Vermietungsverlust zu maximieren, anstatt die Posten über mehrere Jahre zu verteilen, in denen die Einkünfte aus Vermietung die Last absorbieren würden, ohne einen übertragbaren Verlust zu erzeugen.
Erklärung auf dem Formular 2044: Unterlagen und Abrechnungslinie
Die Ausgaben für den Fensteraustausch werden in der Zeile 224 des Formulars 2044, Rubrik “Reparatur-, Wartungs- und Verbesserungsaufwendungen”, angegeben. Der erklärte Betrag entspricht der insgesamt gezahlten Bruttosumme im Jahr der Besteuerung, einschließlich der von der Firma in Rechnung gestellten Arbeitskosten.
Die aufzubewahrenden Unterlagen (und im Falle einer Kontrolle vorzulegenden) sind folgende:
- Die detaillierte Rechnung der Firma, die die Art der Arbeiten, die verwendeten Materialien und den gezahlten Bruttobetrag angibt.
- Der DPE vor den Arbeiten und der DPE nach den Arbeiten, wenn der Vermieter die erhöhte Obergrenze für den Vermietungsverlust beansprucht.
- Der aktuelle Mietvertrag oder der letzte unterzeichnete Mietvertrag, der nachweist, dass die Immobilie tatsächlich unmöbliert vermietet wird.
- Die Zahlungsbelege (Bankauszug, Scheck, Überweisung), datiert auf das betreffende Steuerjahr.
Arbeiten, die vom Mieter oder der Eigentümergemeinschaft bezahlt werden
Wenn der Fensteraustausch in der Eigentümerversammlung beschlossen wird, bleibt der Anteil, der dem Vermieter in Rechnung gestellt wird, unter denselben Bedingungen abziehbar. Im Gegensatz dazu stellen die Materialien, die direkt vom Eigentümer gekauft und installiert werden (ohne Firmenrechnung) ein Problem dar: Nur die Kosten der Materialien sind abziehbar, nicht die Bewertung der persönlichen Arbeitszeit.
Abschreibung der Vermietungskosten und Förderungen für energetische Sanierungen kombinieren
MaPrimeRénov’, die reduzierte Mehrwertsteuer und das zinslose Darlehen können mit der Abziehbarkeit der Einkünfte aus Vermietung kombiniert werden, aber der abziehbare Betrag muss um die erhaltenen Subventionen reduziert werden. Ein Vermieter, der eine Prämie für den Austausch seiner Fenster erhält, kann nur die Nettokosten abziehen, die ihm verbleiben.
Das zinslose Darlehen hat hingegen keinen Einfluss auf den abziehbaren Betrag, da es sich um einen Kredit handelt, nicht um eine direkte Hilfe. Die Zinsen dieses Kredits sind selbst von den Einkünften aus Vermietung als finanzielle Aufwendungen abziehbar.
Die Wahl zwischen der Maximierung der Förderungen oder der Maximierung des Vermietungsverlusts hängt vom Grenzsteuersatz des Vermieters ab. Bei hohem Grenzsteuersatz erzeugt der Vermietungsverlust eine höhere Steuerersparnis als einige Prämien. Bei niedrigem Grenzsteuersatz reduziert das Einfangen maximaler Förderungen die sofortige Liquiditätsausgabe, ohne signifikante steuerliche Verluste zu verursachen.