Ihr neunjähriges Scellier-Mietengagement läuft aus, und Sie fragen sich, was als Nächstes passiert. Die Steuerermäßigung endet nicht unbedingt dort. Unter bestimmten Bedingungen ermöglicht das Scellier-System, den Steuervorteil über den ursprünglichen Zeitraum hinaus in drei-Jahres-Abschnitten zu verlängern. Man muss jedoch die Spielregeln und die erforderlichen Schritte kennen.
Klassisches Scellier oder intermediäres Scellier: Die Verlängerung funktioniert unterschiedlich
Bevor wir über die Erneuerung sprechen, ist eine Unterscheidung entscheidend. Das klassische Scellier und das intermediäre Scellier (auch als soziales Scellier bezeichnet) bieten nach neun Jahren nicht die gleichen Möglichkeiten.
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Mit einem klassischen Scellier ist keine steuerliche Verlängerung vorgesehen. Die Steuerermäßigung erstreckt sich über neun Jahre, Punkt. Sie sind frei, die Immobilie weiterhin zu vermieten, jedoch ohne zusätzlichen Steuervorteil.
Das intermediäre Scellier hingegen berechtigt zu einer Verlängerung. Dieses Regime hatte von Anfang an strengere Auflagen: niedrigere Mietobergrenzen und Einkommensobergrenzen für den Mieter. Im Gegenzug ermöglichte es eine zusätzliche Steuerermäßigung nach der ursprünglichen Periode.
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Wenn Sie sich nicht mehr erinnern können, welches Regime Sie gewählt haben, überprüfen Sie Ihre Steuererklärung des Erwerbsjahres. Die Erwähnung “intermediäres Scellier” oder “soziales Scellier” ist dort vermerkt. Sie können auch das Mietengagement einsehen, das Ihrer ersten Erklärung beigefügt war.
Um die konkreten Modalitäten der Verlängerung des Scellier-Systems nach 9 Jahren besser zu verstehen, ist eine umfassende Übersicht über die Schritte und Bedingungen erforderlich.
Verlängerung des intermediären Scellier: Steuerermäßigung in drei-Jahres-Abschnitten
Warum spricht man von “Erneuerung” und nicht einfach von Fortsetzung? Weil die Verlängerung nicht automatisch ist. Sie erfolgt in drei-Jahres-Perioden, die einmal erneuert werden können. Mit anderen Worten, nach den neun ursprünglichen Jahren können Sie einmal für drei Jahre verlängern und dann ein zweites Mal für weitere drei Jahre.
Die maximale Gesamtdauer des Engagements beträgt somit fünfzehn Jahre. Jede drei-Jahres-Periode berechtigt zu einer zusätzlichen Steuerermäßigung.
Was jede Verlängerung konkret einbringt
Die zusätzliche Ermäßigung stellt einen Prozentsatz der Anschaffungskosten der Wohnung dar, verteilt auf die drei Jahre der Verlängerung. Der genaue Satz hängt vom Erwerbsdatum der Immobilie und der Art des gewählten Scellier ab.
Nehmen wir ein einfaches Beispiel. Sie haben eine Wohnung im intermediären Scellier erworben. Nach neun Jahren der auf Ihren Erklärungen verteilten Ermäßigung gewährt Ihnen die Verlängerung einen jährlichen Zuschuss für drei Jahre. Wenn Sie ein zweites Mal verlängern, profitieren Sie von einem zweiten Zuschuss für die folgenden drei Jahre.
Mietobergrenzen und Einkünfte des Mieters
Die Verlängerung unterliegt denselben Auflagen wie während der ursprünglichen Periode. Die Wohnung muss weiterhin unmöbliert vermietet werden, als Hauptwohnsitz des Mieters, unter Einhaltung der geltenden Mietobergrenzen und Einkommensobergrenzen für die geografische Zone der Immobilie.
- Die Mietobergrenze hängt von der Zone (A, B1, B2 usw.) ab und wird jährlich per Dekret angepasst
- Die Einkünfte des Mieters dürfen eine nach Zusammensetzung des Haushalts und Zone festgelegte Grenze nicht überschreiten
- Der Mietvertrag muss zum Zeitpunkt der Verlängerungsanfrage aktiv oder erneuert sein, ohne Unterbrechung der Vermietung
Steuerliche Schritte zur Erneuerung des Scellier-Engagements
Die Verlängerung wird in Ihrer Einkommensteuererklärung formalisiert. Sie müssen keinen speziellen Brief an die Verwaltung senden, aber Sie müssen bestimmte Formalitäten einhalten.
Im Jahr nach dem Ende Ihres neunjährigen Engagements müssen Sie Ihrer Einkommensteuererklärung eine neue Mietverpflichtung für drei Jahre beifügen. Dieses Dokument enthält die Informationen zur Wohnung und bestätigt, dass Sie die Bedingungen des intermediären Scellier aufrechterhalten.
Konkret füllen Sie das Formular 2044 EB (Mietverpflichtung) aus und kreuzen das Kästchen für die Verlängerung an. Anschließend tragen Sie den Betrag der zusätzlichen Steuerermäßigung in Ihre Erklärung 2042 C ein.
Fehler, die den Vorteil kosten können
Einige Situationen führen zum endgültigen Verlust des Rechts auf Verlängerung:
- Die Wohnung war während der ursprünglichen Periode mehr als zwölf Monate zwischen zwei Mietern unvermietet
- Die angewandte Miete hat die gesetzliche Obergrenze, auch nur vorübergehend, überschritten
- Der Eigentümer hat versäumt, die Mietverpflichtung fristgerecht seiner Erklärung beizufügen
- Die Immobilie wurde verkauft, verschenkt oder für einen anderen Zweck als die unmöblierte Vermietung als Hauptwohnsitz verwendet
Eine längere Leerstandszeit oder eine nicht behobene Überschreitung der Obergrenze kann die auf den vorherigen neun Jahren erhaltene Ermäßigung in Frage stellen. Die Steuerbehörde kann die Rückzahlung des gesamten Vorteils verlangen, nicht nur der Verlängerung.
Ende der Scellier-Verlängerung: Welche Optionen für Ihre Immobilie
Sobald die maximale Dauer von fünfzehn Jahren erreicht ist (oder zwölf Jahre, wenn Sie nur einmal verlängern), erlischt das Scellier-System endgültig. Kein anderer Mechanismus ermöglicht es, es für dasselbe Objekt wieder zu aktivieren.
Sie können die Immobilie frei vermieten, ohne Einschränkungen bei der Mietobergrenze oder den Einkünften des Mieters. Die Miete kann dann an den Marktpreis angepasst werden. Die Wohnung unterliegt weiterhin dem klassischen Regime der Einkünfte aus Vermietung.
Die andere Option besteht darin, die Immobilie zu verkaufen. Der Immobiliengewinn wird nach dem allgemeinen Rechtssystem berechnet, mit Abschlägen für die Haltedauer. Je länger Sie die Wohnung behalten haben, desto mehr reduziert der Abschlag die Steuer auf den Gewinn.
Einige Investoren ziehen in Betracht, den Erlös aus dem Verkauf in ein anderes Steuerentlastungssystem zu reinvestieren. Jedes System (Pinel, Denormandie, Vermietungsverlust) hat eigene Bedingungen und reproduziert nicht die gleichen Effekte wie das Scellier. Ein Vergleich der Systeme vor jeder Entscheidung vermeidet unangenehme steuerliche Überraschungen.
Die Entscheidung, ob man behält, verkauft oder reinvestiert, hängt von Ihrer gesamten Vermögenssituation, der Mietrendite der Immobilie und Ihrem Grenzsteuersatz ab. Eine Bilanz mit einem Steuerberater ermöglicht es, fundierte Entscheidungen zu treffen, ohne am Ende des Engagements übereilt zu handeln.